Реконструкция (реновация) жилых кварталов

[michaelspb]

извиняюсь за оффтоп, но что сложного в реновации?
допустим на пустыре, в том же районе, где собираются проводить реновацию(либо уплотнительно к будущему сносимому дому), компания строит дом высотой не 5, а хотя бы 16 этажей...государство выкупает всего один этот дом полностью(думаю денег хватит), переселяет туда сразу не один, а 3 дома как минимум, на месте тех 3-х домов строится ещё 3 16-ти этажных дома и туда переселяются жители с других домов...ну и т.д...

[Randy]

извиняюсь за оффтоп, но что сложного в реновации?
допустим на пустыре, в том же районе, где собираются проводить реновацию(либо уплотнительно к будущему сносимому дому), компания строит дом высотой не 5, а хотя бы 16 этажей...государство выкупает всего один этот дом полностью(думаю денег хватит), переселяет туда сразу не один, а 3 дома как минимум, на месте тех 3-х домов строится ещё 3 16-ти этажных дома и туда переселяются жители с других домов...ну и т.д...

в Москве вроде так и делали, но у нас свой, особый путь:

единственная компания, которая сейчас осуществляет реновацию в СПб, возвела аналогичный дом, но квартиры в нем... продала. Теперь требует дать ей еще пятно в квартале под дом для расселения.

[Швед]

Да не в этом проблема. Если имеется пустырь, то почему бы там не построить дом. Против никто не будет. Например на Ленинском проспекте рядом с пр. Стачек. Хотя может возникнуть обида местных жителей (Вообще, люди, и чем старше, тем сильнее очень сопротивляются изменениям в окружающей среде и, соответственно, в их жизни. Это естественно.).
Могу привести такие два примера: Недалеко от моего дома внутри квартала был пустырь и он был изумителен. Там когда-то была спортивная плащадка, но она вся заросла шиповником и акациями. Летом там был рай земной. А потом там построили дом. Неприятно, но возразить нечего. Потому что пространство между домами осталось, вокруг были дома 5-9 этажей, новый дом тоже в 9 этажей. Характер микрорайона не изменился.
Другой пример: В другом квартале был не сквер, но и не пустырь. Там взяли и построили огромный 24-х этажный дом. А рядом самый высокий - 12 этажей. Дом занял всё пятно, стоянки предусмотренной не хватало - машины новых жильцов забили все дворы вокруг. Возросло движение по дворам, особо одарённые стали ездить и парковаться на газонах. Характер микрорайона разрушен. Речь о капитальной перестройке домов вокруг и комплексном благоустройстве может зайти очень не скоро, потому что дома хоть и массовых серий, но качественные.

А представте себе уплотнение по второму примеру где-нибудь в центре. Дома не массовых серий, быть может не в очень хорошем состоянии, но формирующие лицо города сносят для того чтобы построть "митька" - хороше, новое функциональное здание, которое будет разрушать микрорайон, не только физически, но и духовно.

[Швед]

А против реновации я не имею ничего особенного, но, скажем, в проекте по реновации квартала меня смущают остающиеся внутри несколько старых домов и один свежепостроенный. Если бы их небыло, спланировать новый квартал можно было бы гораздо эффективнее и интереснее.

[Alex]

Может, это только я не в курсе, но мне кажется, при реновации главной проблемой должна быть следующая:

На каких-таких основаниях владельца приватизированной квартиры в кирпичной пятиэтажке обяжут переселиться, пусть даже в рядом стоящую, 16-ти этажку ?

Если у владельца есть выбор (т.е. он НЕ ОБЯЗАН соглашаться) - то понятно, что он попросит за согласие (нужно еще вспомнить поговорку "два переезда равны одному пожару"). Конкретно про меня - я живу в добротном пятиэтажном доме (и вокруг такие же) и чтобы я переехал в пределах своего квартала - мне нужно предложить не меньше, чем квартиру с полной отделкой площадью в 1.5 раза больше - иначе, мне не интересно.

Если же у владельца квартиры в доме, отданном под реновацию, выбора нет, т.е. он ОБЯЗАН соглашаться на любые условия, даже те, что считает для себя ущербными - то хотелось бы узнать, на каких основаниях такое возможно ? Какой закон ?

[Randy]

Если же у владельца квартиры в доме, отданном под реновацию, выбора нет, т.е. он ОБЯЗАН соглашаться на любые условия, даже те, что считает для себя ущербными - то хотелось бы узнать, на каких основаниях такое возможно ? Какой закон ?

http://www.assembly.spb.ru/manage/page?tid=0&nd=8472885&prevDoc=8472885&spack=110listid%3D010000000100%26listpos%3D10%26ls%20z%3D54486%26nd%3D9100001

читайте и наслаждайтесь. И молите бога, чтобы ВАМ не пришлось доплачивать из своего кармана, как собственнику.

[Alex]

Вот это ?

Статья 4
При развитии застроенных территорий переселение граждан из жилых помещений в многоквартирных домах, планируемых к сносу, реконструкции на основании адресной программы, осуществляется в установленном действующим законодательством порядке в благоустроенные жилые помещения в многоквартирных домах, расположенных на соответствующих застроенных территориях, в отношении которых принято решение о развитии, за исключением случаев, когда предоставление благоустроенных жилых помещений в многоквартирных домах, расположенных на иных территориях, осуществляется с письменного согласия граждан.

При развитии застроенных территорий переселение граждан из жилых помещений в многоквартирных домах, планируемых к сносу, реконструкции на основании адресной программы, осуществляется в установленном действующим гражданским и жилищным законодательством порядке с соблюдением жилищных прав указанных граждан, в том числе права на предоставление жилых помещений общей площадью по норме предоставления площади жилого помещения, установленной законом Санкт-Петербурга, права на предоставление жилого помещения общей площадью не менее ранее занимаемого жилого помещения.


Как-то мутновато.

Мне кажется, не раскрывает следующую тему:
Я купил квартиру у собственника за $300 000. Сделка оформлена официально, с указанием полной стоимости.
Приходят люди и предлагают мне переехать в квартиру рыночной стоимостью $100 000.
Очевидно, я на пустом месте теряю $200 000.
Уж не завладение ли это чужим имуществом, осуществленное организованной группой ?

Мне кажется, в суде я не буду выглядеть совсем уж бесправно.

[Alexandr]

Там ещё вторая страница есть:

2. В случае, когда в соответствии с договором мены, заключаемым в связи с развитием застроенной территории, стоимость жилых помещений государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга, передаваемых Санкт-Петербургом в частную собственность, превышает стоимость жилых помещений, передаваемых в собственность Санкт-Петербурга, от оплаты разницы между стоимостью подлежащих мене жилых помещений освобождаются:
граждане, проживающие на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и являющиеся на момент принятия решения о развитии застроенной территории собственниками жилых помещений в многоквартирных домах, планируемых к сносу, реконструкции в связи с развитием застроенной территории, занимающие с учетом членов их семьи жилые помещения общей площадью более установленной законодательством Санкт-Петербурга нормы предоставления площади жилого помещения по договору социального найма, при расселении в соответствии с адресной программой Санкт-Петербурга "Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге" в случае, если общая площадь жилого помещения, передаваемого Санкт-Петербургом в собственность граждан, превышает общую площадь жилого помещения, передаваемого гражданами в собственность Санкт-Петербурга, не более чем на 9 квадратных метров на всю семью;
граждане, проживающие на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и являющиеся на момент принятия решения о развитии застроенной территории собственниками жилых помещений в многоквартирных домах, планируемых к сносу, реконструкции в связи с развитием застроенной территории, занимающие с учетом членов их семьи жилые помещения общей площадью менее установленной законодательством Санкт-Петербурга нормы предоставления площади жилого помещения по договору социального найма, при расселении в соответствии с адресной программой Санкт-Петербурга "Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге" в случае, если общая площадь жилого помещения, передаваемого Санкт-Петербургом в собственность граждан, не превышает указанную норму предоставления, определяемую в установленном порядке с учетом количества граждан, являющихся собственниками жилого помещения и совместно проживающих с ними членов их семьи".

Т.е. если у тебя большая квартира с превышением норм - можешь бесплатно получить ещё 9 метров. А если квартира маленькая - то только не больше нормы.

[Alex]

На сайте Архстудия есть эскизное предложение по по застройке квартала 1-1А - ограничен с востока и севера красными линиями Гражданского проспекта и проспекта Непокоренных, с запада территорией завода «Красный Октябрь» и межквартальным проездом, с севера - участком ПТУ.

Самая интересная картинка с сайта - добавлена ниже.

Хочу также отметить, что непонятно, откуда они взяли такую старинную карту - она сильно не соответствует современной действительности.
Отсутствует дом Непокоренных, 10к1 (юго-западнее стадиона) и дом Политехническая, 17, в который встроено здание метро пл. Мужества (а уж этому-то дому - лет пятнадцать).
Отсутствие дома на Гжатской, рядом с поликлинникой - еще ладно, его только года два, как построили. Разворота под путепроводом на Гражданском - на карте тоже нет.

[StaS]

извиняюсь за оффтоп, но что сложного в реновации?
допустим на пустыре, в том же районе, где собираются проводить реновацию(либо уплотнительно к будущему сносимому дому), компания строит дом высотой не 5, а хотя бы 16 этажей...государство выкупает всего один этот дом полностью(думаю денег хватит), переселяет туда сразу не один, а 3 дома как минимум, на месте тех 3-х домов строится ещё 3 16-ти этажных дома и туда переселяются жители с других домов...ну и т.д...

Есть еще одна маленькая тонкость. В кварталах пятиэтажек все инженерные сети и дороги рассчитаны на определенное количество жителей и именно на такие дома (по высоте). В материалах по реновации я ничего не нашел про реконструкцию водо-, тепло- и электроснабжения, расширения дорог и т.д. Кстати, Москва уже столкнулась с подобными проблемами.

[DimaPPP]

извиняюсь за оффтоп, но что сложного в реновации?
допустим на пустыре, в том же районе, где собираются проводить реновацию(либо уплотнительно к будущему сносимому дому), компания строит дом высотой не 5, а хотя бы 16 этажей...государство выкупает всего один этот дом полностью(думаю денег хватит), переселяет туда сразу не один, а 3 дома как минимум, на месте тех 3-х домов строится ещё 3 16-ти этажных дома и туда переселяются жители с других домов...ну и т.д...

Есть еще одна маленькая тонкость. В кварталах пятиэтажек все инженерные сети и дороги рассчитаны на определенное количество жителей и именно на такие дома (по высоте). В материалах по реновации я ничего не нашел про реконструкцию водо-, тепло- и электроснабжения, расширения дорог и т.д. Кстати, Москва уже столкнулась с подобными проблемами.

Могу еще добавить что по тем же старым советским нормам, парковка должна была быть у дома всего на 12 машин. И это включая два обязательных гаража для инвалидов. Сечас те гаражи давно приватезированы, но трогать их нельзя, вернее очень сложно. А в 16 этажном 400 кв. доме который по площади как раз на место такой пятиэтажки становится машин 200 набирается по всякому. При этом газоны и малые архитектурные формы никто не отменяет. И если скажем трубу можно переложить в той же траншее но большего диаметра или кабель положить от подстанции большей мощности. Это тоже трудности. Но в основном в получении лимитов, а не в самих работах, То по дорогам и стоянкам получается полная засада.

[Швед]

Могу еще добавить что по тем же старым советским нормам, парковка должна была быть у дома всего на 12 машин. И это включая два обязательных гаража для инвалидов.

Эти нормы выполнялись не всегда, насколько помню. До перестройки в дворах были узкие проезды - только двум легковушкам разъехаться, грузовики, если стояла машина, были вынуждены на газон двумя колёсами заезжать, поэтому легковушки сами двумя колёсам на газон становились, это было естественно. Может где-то были уширения, но я не помню.

Я хотел спросить, а сейчас есть ли какие-то нормы?

И ещё, важно, кто собственник земли, на которой стоит дом или гараж. Потому что если нет собственности на землю - выгонят мгновенно.

[Prof]

Конечно есть официальные нормы.
О них сообщала недавно titikaka на небоскрёбном форуме.



P.S. В среде застройщиков последнее время появилось правило хорошего тона (в-основном, для жилья бизнес-класса и выше):
"кол-во собственных парковочных мест у нового дома = кол-ву сан.узлов в этом доме".

[depeche]

До конца года город рассчитывает провести торги на право реновации 22 хрущевских кварталов. Казна Петербурга, по планам, получит от продажи депрессивных кварталов около 400 миллионов рублей. Остальные хрущевки (еще около 20 кварталов) подготовят к продаже в начале следующего года.

В четверг строительный комплекс Смольного раскрыл информацию о расстановке участков по лотам во время грядущих торгов, о которых 18-го ноября писала «Фонтанка». Как сообщили нашему корреспонденту в Смольном, раскладка по лотам будет выглядеть следующим образом :

АДРЕС ТЕРРИТОРИИ
ЛОТ 1
1 территория кв. 7-8, 9 Автово
2 территория кв. 55 Тихорецкий пр.
3 Сосновая Поляна, квартал 1-5
4 территория района Нарвской заставы
5 территория, ограниченная береговой линией р. Невы, береговой линией р. Славянки
6 Гражданский пр., квартал 17-17А

ЛОТ 2
7 Гражданский пр., квартал 1-1а
8 кварталы 128, 128А, 136 района Щемиловки
9 территория, ограниченная Лиговским пр., Расстанной ул., Тамбовской ул., Прилукской ул.
10 территория кв. г. Колпино, вост. Загородной ул., огранич. Загородной ул. (пос. Красный Кирпичник)
11 квартал 35 р-на Ржевка
12 квартал 18 восточнее Витебской железной дороги

ЛОТ 3
13 квартал 5 района Дачное
14 Полюстрово, квартал 43
15 территория кварталов 13-14-16 западнее Варшавской железной дороги
16 Колпино, кв. 10
17 территория кв. 7-10 ЗВЖД

ЛОТ 4
18 территория кв. 7-17 района Сосновая Поляна
19 квартал 6 района Ульянка
20 территория квартала 16 Малой Охты
21 квартал 9 западнее Варшавской железной дороги
22 пос. Песочный, военно-морской городок

Цена лотов будет варьироваться от 50 до 150 миллионов рублей. Торги по их реализации состоятся, как уже отмечалось, до конца года. "Мы сформировали лоты с учетом интересов потенциальных инвесторов. Так, в лоты включены и привлекательные кварталы, и менее интересные. Кроме того, по одному из кварталов, где наиболее велик процент будущего расселения, город принял решение взять на себя расходы по формированию сетей”, - сообщил “Фонтанке” вице-губернатор Петербурга Роман Филимонов.

Также вице-губернатор сообщил, что общие условия реновации кварталов не изменятся. Как прежде, инвесторам будут предоставлять право оплачивать стоимость в рассрочку долями, по мере освоения территории. Сроки реновации останутся прежними – 7-9 лет с момента подписания госконтракта.

На вопрос “Фонтанки”, что будет с другими кварталами, которые также входят в городскую программу, но не включены в лоты, Роман Филимонов отметил: “По ним ведется аналогичная работа, возможно, ее удастся завершить в первом полугодии 2010 года. Не исключено, что они также будут объединены в более крупные лоты и выставлены на торги Фонда имущества”.

Как стало известно “Фонтанке” накануне, реализацией проекта реновации кварталов, возможно, займутся структуры, близкие к “Базовому элементу” Олега Дерипаски.

Программа развития депрессивных кварталов была утверждена в Петербурге в 2008 году. Однако до сих пор ни один квартал хрущевок не был реконструирован. Эксперты говорят, что в Петербурге эта программа не так успешна, потому что стоимость земли не настолько высока, как, например, в Москве. Именно поэтому инвесторы не готовы вкладывать миллиарды “длинных” денег в ожидании того, что через 10-12 лет это принесет им прибыль.

Первые торги по продаже хрущевских кварталов состоялись в Петербурге в октябре прошлого года. Тогда удалось продать только один участок "Ульянка". Победителем стала компания "Воин-В", заплатившая за лот 3,8 миллиона долларов. Однако уже летом этого года стало известно, что фирма собирается отказаться от развития участка.

Напомним, что, по официальным данным, 12% петербуржцев проживают в хрущевках, то есть в домах, построенных по типовым проектам в 1960-64 годах. В Северной столице остается 100 кварталов ветхого жилья, которые, по планам правительства, должны быть расселены. На программу из бюджета города планируют выделить более 37 миллиардов рублей. С привлечением средств частных инвесторов предполагается обновить до 40% жилого фонда города.

Маша Могилевская, “Фонтанка.ру”

Фонтанка

[depeche]

В распоряжение АСН-инфо поступила подробная информация по очередным торгам на право реновации петербургских кварталов, застроенных домами первых массовых серий, которые пройдут до конца 2009 г.

Напомним, на этот раз город планирует выставить на аукцион 4 лота, включающие 22 территории в Кировском, Калининском, Красносельском, Невском, Фрунзенском, Красногвардейском, Колпинском, Московском и Курортном районах. На их освоение отводится не более 9 лет. Лоты сформированы как из привлекательных с экономической точки зрения участков, так и из кварталов, реновация которых может принести их будущему владельцу сплошные убытки. Но, как пояснил вице-губернатор Роман Филимонов, в итоге по каждому лоту получается «положительная рыночная оценка».

Список кварталов с количеством зданий, планируемых к сносу по ссылке.