Уже несколько месяцев петербургские девелоперы находятся в замешательстве. Градостроительная комиссия, от решения которой зависят судьбы их проектов, никак не могла собраться. Впрочем, сегодня воз, видимо, сдвинется с места.С начала лета все жилые стройки в городе проходят утверждение на Градостроительной комиссии, цель создания которой — разрешить вопросы обеспечения территорий социальной и инженерно–транспортной инфраструктурой. Возглавляет комиссию губернатор Александр Беглов, рабочую группу — Игорь Креславский, глава городского комитета по строительству. С июня прошло лишь два заседания. На первом решались организационные вопросы, а на втором, 10 августа, власти дали зелёный свет и "наградили" социальным оброком проекты двух застройщиков — "Строительного треста" и РСТИ.
С тех пор — тишина. Что неизбежно отразилось на выходе новых проектов: согласно сайту Госстройнадзора Петербурга, с 1 июля в городе выдано только одно разрешение на строительство жилья.
Как стало известно "Деловому Петербургу", именно на сегодня, 12 ноября, запланировано третье заседание. Как уточнили в Смольном, в его повестку будут включены 20 проектов. Правда, сколько из них будут рассмотрены и какие, пока не ясно.
Полторы сотни заявленийВсего, как рассказали в аппарате строительного вице–губернатора Николая Линченко, с момента начала работы на рассмотрение рабочей группы Градостроительной комиссии Санкт–Петербурга поступило 151 заявление. Из них 48 рассмотрено, 27 находятся в процессе подготовки материалов для рассмотрения, 76 возвращено без рассмотрения "ввиду несоответствия представленных заявлений и материалов".
Чиновники объясняют трёхмесячный перерыв в работе Градостроительной комиссии тем, что "для заявителей процесс сбора и представления заявлений и материалов — пока новый, перерыв в работе комиссии связан с доработкой представленных заявителями документов".
Чиновникам никак не собратьсяОсобенность нового смольнинского органа в том, что он межведомственный: туда входят главы довольно большого числа комитетов администрации. Плюс ко всему "градкомиссарам" постоянно необходимо "вписываться" в график губернатора.
"У нас все документы готовы. Мы прошли рабочую группу, и проект стоит из–за того, что власти просто не могут собраться вместе", — говорит один из директоров строительной компании.
Как часто в дальнейшем будет собираться комиссия, неизвестно. "В соответствии с регламентом Градостроительной комиссии Санкт–Петербурга предусмотрен ориентировочный график заседаний комиссии — раз в месяц, но в соответствии с положением председателю комиссии (то есть губернатору), либо по его указанию заместителю председателя (Николаю Линченко) предоставлено право самостоятельно принимать решение о дате и времени заседания. Сейчас заседания комиссии назначаются по мере готовности документов к рассмотрению", — уточнили в аппарате Николая Линченко.
Не эшафот, а место формирования правилУчастники рынка говорят, что из–за размытых сроков хорошая некогда идея теперь тормозит рынок. "Градостроительная комиссия задумывалась как структура, которая определит порядок взаимодействия бизнеса и власти в вопросах обеспечения жилья социальными объектами. Рынок давно ждал понятных и постоянных правил игры, однако работа нового органа пока находится в стадии становления. Сначала мы несколько месяцев ждали порядок и регламент его работы. Но и после этого заседания не проводились. В результате, по нашим расчётам, срок согласования градостроительной документации увеличился для застройщиков на 4 месяца", — сетует Мария Чёрная, генеральный директор ООО "Бонава Санкт–Петербург".
Она надеется, что регламент деятельности комиссии будет скорректирован, а работа станет более интенсивной. "Градостроительная комиссия должна быть не эшафотом для проектов, а местом формирования чётких правил создания социальной инфраструктуры для жителей города, за которую, напомню, именно они в конечном счёте и платят", — резюмирует она.
"Любые дополнительные процедуры согласования сказываются на инвестклимате. Особенно если они из категории непредвиденных задержек", — говорит Сергей Софронов, коммерческий директор ГК "ПСК".
Впрочем, по его мнению, если Градкомиссия будет собираться, как было обещано, каждый месяц, то дефицита жилья на рынке не будет. "35 проектов — это немало, поэтому говорить о каком–то возникшем стоп–факторе пока не приходится", — уверен Сергей Софронов.
Взять под контроль рыночную стихиюВпрочем, у городских чиновников помимо организационных проблем (собраться вместе) есть, возможно, и иные мотивы не спешить. "В последнее время уже не только от экспертного сообщества, но и от широкой общественности мы слышим возмущённые комментарии, касающиеся как архитектурного, так и градостроительного качества массовой застройки Санкт–Петербурга. Можно предположить, что у власти пришло понимание: надо взять паузу и разработать другие подходы к согласованию проектов, чтобы, во–первых, улучшить их качество, а во–вторых — взять под контроль рыночную стихию и её объёмы", — предполагает Николай Пашков, генеральный директор консалтинговой компании Knight Frank St Petersburg.
Пока наблюдатели считают, что трёхмесячная пауза в заседаниях Градкомиссии (если она, конечно, не затянется) не приведёт к дефициту жилья, поскольку после всплеска спроса в начале этого года рынок охладился.
В истории Петербурга в 2012 году был период, когда на довольно длительное время было приостановлено согласование проектов планировки территорий. "В итоге застройщики ушли за границы кольцевой автодороги и началось активное развитие приграничных областных территорий", — говорит Андрей Вересов, исполнительный директор группы "Аквилон".
Перемещаемся за КАДПо мнению Аси Левневой, директора департамента по маркетингу и продажам ЗАО "Балтийская жемчужина", в Петербурге остаётся всё меньше качественных доступных жилых проектов. "Но это лишь одна из проблем, решение которой, очевидно, влечёт за собой целый ряд других. Почти в каждом районе города сейчас остро стоит вопрос с недостатком инфраструктуры. Даже самые социально ориентированные застройщики не в состоянии справиться с уже сложившимися в осваиваемой локации транспортной и социальной проблемами", — считает она.
Сейчас, как и в 2012–м, застройщики действительно начали активный выход за КАД. Доля пригородных территорий в общем объёме предложения с начала года увеличилась на 38%. А в 2023 году, по некоторым прогнозам, на Ленинградскую область будет приходиться уже 52% жилых проектов агломерации.
Рынок недвижимости, как показывает наш многолетний опыт, всегда стремится к балансу и самостоятельно регулирует объём спроса и предложения. Даже если случаются перекосы в ту или иную сторону, в течение нескольких месяцев ситуация возвращается к равновесию. Иными словами, на повышенный спрос застройщики реагируют выводом на рынок новых очередей и проектов. А если спрос недостаточен, то нет и стимула пополнять предложение сверх меры. Напомним, что стандартный годовой объём спроса (а значит, и объём сбалансированного предложения) — около 4 млн м2.
Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость" (Setl Group)
На рынке сегодня наблюдается дефицит предложения. Хотя как раз в 2021 году были все предпосылки к тому, что застройщики выведут на рынок в 2 раза больше проектов, чем годом ранее, и если не восполнят имеющийся дефицит, то как минимум немного оздоровят ситуацию.
Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК "Полис Групп"
